[Yahoo Finance] 언제 다시 주택 시장이 붕괴할 것인가?

기사를 가져온 이유 및 주인장의 의견

 

조금 관심이 뜸해 졌을지도 모르지만, 현재 대선 및 AI붐에 의해 미국주식이 강세를 띄고 있습니다.

하지만 우리는 현재 20년만의 고금리 시대라는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

그래서 현재 우리나라를 비롯하여, 많은 이의 관심 중의 하나는 언제나 그렇듯 언제 경제위기가 오느냐 입니다.

많은 요인 중 가장 유력한 후보가 바로 상업용 부동산이고, 미국은 주담대가 고정금리비율이 높은 등의 요인으로 주택용 부동산은 안전하다고 생각되어지고 있습니다.

 

하지만 위기는 한순간에 오기에, 주택용 부동산 관련 기사를 가져와봤습니다.

아래 기사는 수급, 현재와 2008년과 다른점 등 주택시장이 안전하다고 판단하는 요인들 몇가지 말해줍니다.

앞으로 이것들을 점검하고 알아둔다면, 추후 위기가 올때 미리 대비할 수 있을 것입니다.

 

Michele Lerner

Updated Sat, Jul 6, 2024

언제 다시 주택 시장이 붕괴할 것인가?

 

주택 시장 붕괴는 주택에 대한 수요 부족 또는 공급 과잉으로 인해 주택 가치가 급락할 때 발생합니다.

주택 시장 붕괴는 깊은 경기 침체 또는 불황으로 인해 주택 소유자가 직장을 잃거나, 높은 모기지 금리로 주택이 비싸지거나, 구매자가 원하지 않거나 살 여유가 없는 주택이 과잉 공급되는 등 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다.

지난 주택 시장 붕괴 동안, S&P/Case Shiller 주택 가격 지수에 따르면, 2008년 주택 가격은 2007년과 비교하여 15% 이상 하락했습니다.

미국 주택 시장이 곧 붕괴할 징후는 없습니다. 사실, 2024년 국가적으로 경제 전망과 부동산 시장에 대한 기대는 긍정적입니다. 주택 붕괴는 수요가 급격히 감소하고 주택 가치가 급락할 때 발생합니다.

“현재 예측에 따르면 실업률이 크게 상승하지 않는 한, 주택 시장은 2023년 저점에서 회복될 것으로 예상됩니다.”라고 부동산 데이터 분석 회사인 코어로직의 수석 경제학자인 셀마 헵이 이메일에서 말했습니다.

전미 부동산 협회의 수석 경제학자이자 연구 부사장인 로렌스 윤도 주택 시장 붕괴가 임박했다는 징후가 없다고 동의했습니다.
“주택 부족과 지속적인 일자리 창출이 있습니다,”라고 윤은 이메일에서 말했습니다. “공급 과잉과 일자리 감소 불황이 있었다면 걱정했겠지만, 오늘날 그런 상황은 아닙니다.”

워싱턴 포스트 분석에 따르면, 2019년 이후 주택 가격이 54% 상승하여 일부 경제학자들은 주택 거품이 터질 가능성에 대해 우려했습니다. 그러나 주택 가격이 계속 오르고 있지만, 상승 속도는 둔화되었습니다. 헵은 2024년 5% 상승 후 2025년에 약 3%의 주택 가격 상승을 예측했습니다. 2022년 4월, 코어로직은 2021년 4월과 비교하여 가격이 20.1% 상승했다고 보고했습니다.

질로우의 5월 주택 가치 및 주택 판매 예측은 사실상 2024년에 주택 가치가 하락할 것이라고 예상하지만,

Zillow의 5월 주택 가치 및 주택 판매 예측은 2024년에 주택 가치가 하락할 것으로 예상하지만, 전국적으로는 단지 1.4% 하락할 것으로
예상합니다.

 

"이는 시장이 더 균형 잡히고 있다는 건강한 신호입니다,"

Zillow의 수석경제학자인 오르페 디붕귀는 이메일을 통해 말했습니다.

"낮은 모기지 비용, 기록적인 주택 자산, 증가하는 재정적 부, 그리고 타이트한 노동 시장은 매우 적은 사람들이 모기지 연체에 직면하고 집을 포기해야 하는 상황에 처하게 만듭니다."

 

헵은 모기지 이자율이 낮아질 것으로 예상되며,

시장에 나오는 기존 주택수가 증가할 것으로 예상되기 때문에 주택 판매가 증가할 가능성이 있다고 예상했습니다.

 

"현재 2025년의 경제 전망도 긍정적이며, 이는 주택 시장에 긍정적인 전망을 제시합니다," 헵은 말했습니다.

 

주택 시장 붕괴: 수급 역학

 

일부 사람들은 주택 시장이 다시 붕괴할 것이라고 생각하는데, 그 이유는 판매량이 부진했기 때문이라고 CJ Patrick Co.의 창립자이자 CEO인 릭 샤르가는 말했습니다. CJ Patrick Co.는 부동산 및 모기지 회사에 시장 정보와 컨설팅을 제공하는 회사입니다.

 

약 400만 채의 기존 주택이 2023년에 판매되었으며, 이는 약 25년 만에 가장 낮은 주택 판매량입니다. 샤르가는 2024년 말과 2025년 초까지 판매가 비교적 약세를 유지할 가능성이 높다고 말했습니다.

“그러나 이는 현재 주택 소유자들이 예측하는 것처럼 20%에서 30% 할인된 가격에 주택을 서둘러 팔 것이라는 의미는 아닙니다,”라고 샤르가는 이메일을 통해 말했습니다.

 

“인구 통계적으로 유발되는 수요가 계속 있을 것입니다. 미국은 역사상 가장 많은 25세에서 34세 사이의 젊은 성인이 있습니다. 수요는 다소 약화되었지만 여전히 공급을 초과하여 오늘날의 높은 모기지 금리에도 불구하고 주택 가격이 계속 상승하고 있습니다.”

 

샤르가는 판매 중인 주택의 재고가 1년 전보다 30% 이상 증가했지만, 여전히 약 3개월 분의 주택 공급을 나타내며, 이는 2019년 시장의 약 절반 수준이라고 말했습니다.

 

“구매자와 판매자 사이의 균형 잡힌 정상적인 시장에서는 6개월 분의 주택 공급이 있을 것입니다,”라고 샤르가는 말했습니다. “주택 붕괴 전 몇 년 동안은 거의 13개월 분의 주택 공급이 있을 정도로 주택 과잉 공급이 있었습니다.”

 

오늘날을 위한 주택 위기 교훈

 

2007년에 시작된 주택 붕괴와 글로벌 금융 위기에 기여한 요인은 많은 경제학자와 소비자의 마음에 여전히 무겁게 자리 잡고 있습니다. 하지만 당시의 붕괴를 초래한 요인은 오늘날 존재하지 않습니다.

 

“오늘날의 주택 시장 역학은 주택 위기를 초래한 조건과 문자 그대로 모든 것이 다릅니다,”라고 샤르가는 말했습니다.

여기에는 제한된 주택 공급, 높은 주택 자산, 경제적 강세, 그리고 모기지 대출자가 충족해야 하는 엄격한 가이드라인이 포함됩니다.

 

“오늘날 위험한 서브프라임 모기지는 거의 없습니다,”라고 윤은 말했습니다.

“따라서 모기지 붕괴는 일어나지 않을 것입니다. 게다가 대부분의 주택 소유자는 낮은 고정 금리 모기지에 잠겨 있습니다.”

헵은 대출 기준이 오늘날 훨씬 더 엄격하다고 말했습니다.

 

또한 대부분의 가정은 2007년보다 훨씬 더 많은 주택 자산을 가지고 있습니다.

이는 주택 소유자가 낮은 모기지 이자율로 재융자를 했고 주택 가격이 급격히 상승했기 때문입니다.

그녀는 평균 대출 대비 가치 비율(LTV)이 주택 위기 당시보다 훨씬 낮다고 말했습니다.

 

디붕귀는 2007년에는 월간 지불금을 감당할 수 없는 주택 소유자가 일반적으로 많은 주택 자산을 가지고 있지 않았다고 말했습니다.

“그들의 집이 팔리지 않을 때, 판매를 위해 요청 가격을 낮출 수 없었습니다,”라고 디붕귀는 말했습니다. “그 결과, 많은 사람들이 집을 떠났습니다.”

 

반면에 오늘날 판매하는 사람들은 충분한 주택 자산을 가지고 있으며, 판매가 필요할 때 판매 가격을 낮출 수 있습니다.

 

“실업률은 4%로 낮습니다,”라고 디붕귀는 말했습니다. “대부분의 주택 시장에서 주택 자산은 여전히 기록적인 수준에 가깝습니다. 대부분의 주택 소유자는 팬데믹 모기지 금리로 인해 매우 낮은 월간 지불금을 가지고 있습니다. 그 결과, 모기지 연체와 고난 매각은 낮은 상태를 유지하고 있습니다.”

 

주택 시장 붕괴의 징후

 

자신의 주택 가치를 모니터링하거나 새 주택을 구입하려는 경우, 미래 주택 시장 붕괴의 징후를 주시하고 싶을 것입니다. 주식 시장의 큰 폭락이나 장기적인 대규모 일자리 감축과 같은 경제적 충격이 주택 시장 붕괴의 시작을 알릴 수 있다고 윤은 말했습니다. 또한, 주택 공급의 큰 증가도 마찬가지입니다.

 

헵은 실업률이 급격히 상승하고 주택 소유자가 모기지 상환금을 감당할 수 없게 되면, 집을 팔지 못할 경우 압류로 집을 잃을 수 있다고 말했습니다. 압류의 대규모 증가는 주택 가치를 하락시켜 잠재적인 주택 붕괴로 이어질 수 있습니다.

 

“현재 일부 시장에서 우려할 수 있는 점은 재산 보험과 세금과 같은 비모기지 관련 비용의 상당한 증가입니다,”라고 헵은 말했습니다. “이는 고정 수입 가구에 더 큰 우려가 될 수 있으며, 더 이상 지불을 감당할 수 없게 되면 주택을 팔기로 결정할 수 있습니다. 그 결과로 상당수의 주택이 매물로 나올 경우, 주택 가격을 억제하고 주택 시장을 약화시킬 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 주택 부족이 이러한 추가 비용의 영향을 여전히 상회하고 있으므로 주택 붕괴는 특히 광범위한 붕괴는 발생할 가능성이 낮습니다.”

 

샤르가는 소비자들에게 인구와 일자리 시장이 증가하거나 감소하는지, 임금, 주택 판매 및 주택 가격 등 지역 시장 상황을 주시할 것을 권장합니다.

 

“전국적인 주택 붕괴는 매우 가능성이 낮지만, 모든 시장은 독특하며 일부 시장에서는 전국 수치가 상승하는 동안에도 가격이 하락할 가능성이 있습니다 — ‘붕괴’라고 부를 정도는 아니지만, 일부 주택 소유자에게는 차이를 만들기에 충분합니다,”라고 샤르가는 말했습니다.

 

주택 시장 붕괴가 주택 구매자에게 의미하는 것

 

LendingTree 설문 조사에 따르면 소비자의 3분의 1 이상(35%)이 주택 붕괴가 집을 더 쉽게 구입할 수 있게 할 것이라고 믿고 있습니다.

붕괴는 일반적으로 시장에 주택 공급 과잉이 발생하고 판매 가격이 급락하는 것을 의미합니다.

 

그러나 주택 시장 붕괴는 종종 경기 침체와 일자리 손실을 동반하여 집을 구입하기 위한 자격을 얻기가 더 어려워집니다. 또한, 주택 소유자는 하락한 시장에서 집을 팔고 싶어 하지 않을 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고, 주택에 대한 경쟁이 적어질 가능성과 금융 위기가 동반될 수 있는 낮은 모기지 금리의 가능성은 일부 구매자들이 부동산 시장의 변화를 기대하게 만듭니다.

주택 시장 붕괴가 판매자에게 의미하는 것

주택 시장 붕괴에서는 주택 소유자가 집을 팔 필요가 없는 경우, 주택 가치가 회복될 때까지 기다리기를 선호할 수 있습니다.

 

이전 주택 시장 붕괴 동안 많은 사람들이 그랬듯이, 모기지 잔액이 집 가치보다 더 많은 '언더워터' 상태가 되는 것은 재정에 즉각적인 영향을 미치지 않습니다 — 집 자산에서 대출을 받으려는 계획이 없는 한 말입니다.

 

더 큰 영향은 주택 판매자에게 있을 것이며, 구매자가 저렴한 가격을 찾기 때문에 가격을 낮춰야 할 가능성이 큽니다.

잠재적인 주택 시장 붕괴에 대비하는 방법

언제 다시 주택 시장이 붕괴할지 걱정된다면, 다음과 같은 방법으로 재정적 안정을 보호할 수 있습니다:
- 최소 3~6개월의 생활비를 마련할 수 있는 비상 저축 기금을 조성하십시오.
- 높은 이자율의 신용 카드 빚을 줄이십시오.
- 가능한 한 많은 금액의 계약금을 지불하여 주택에 즉시 자산을 가지십시오.
- 자신이 감당할 수 있는 주택을 구입하십시오.
- 가능하다면 모기지 잔액을 추가로 상환하여 자산을 증가시키십시오.
- 고정 금리 모기지를 선택하여 원금과 이자가 동일하게 유지되도록 하십시오.

 

주택 시장 붕괴 FAQ

 

2024년에 집을 사는 것이 좋은가요?
집을 사는 적절한 시기는 개인의 상황, 예를 들어 직업 안정성과 지역 사회에 대한 헌신에 달려 있습니다. 그러나 높은 주택 가격과 높은 모기지 금리는 2024년에 많은 구매자에게 집을 사는 것을 어렵게 만듭니다. 또한 대부분의 시장은 여전히 판매자 우위이기 때문에 수요가 주택 공급보다 높습니다.

 

주택 시장이 붕괴할지 어떻게 알 수 있나요?
주택 시장이 다시 붕괴할지 여부를 알기 위해 볼 수 있는 여러 지표가 있습니다. 실직이나 경기 침체로 인해 수요가 감소하고, 주택 공급이 갑자기 증가하거나, 주요 경제 침체가 발생하면 주택 가치가 하락할 수 있습니다.
주택이 다시 저렴해질까요?

모기지 은행 협회는 2024년 말까지 모기지 금리가 약 6.6%로 하락할 것으로 예측하여 주택 구입을 위한 대출 비용을 약간 개선할 것입니다. 그러나 주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상되므로 전반적인 주택 구매 가능성은 여전히 도전 과제입니다.

 

이 기사는 로라 그레이스 타플리에 의해 편집되었습니다

 

 

출처 - https://finance.yahoo.com/personal-finance/when-will-the-housing-market-crash-again-170038789.html